Залоговая стоимость земельного участка

    газета "Бизнес и Банки", декабрь 2010, № 45 (1026). с. 6

    автор: Олег Анциферов 

Практика государственной регистрации ипотеки земельных участков обозначила проблему различного подхода отдельных подразделений регистрирующего органа[1] к решению вопроса об обязательности до заключения договора об ипотеке земельного участка проведения оценки участка оценщиком в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность.

Ряд подразделений регистрирующего органа не считают такую оценку обязательной. В связи с этим, указание в договорах об ипотеке залоговой стоимости земельных участков, определенной по соглашению сторон, рассматривается регистрирующим органом в качестве достаточного условия соблюдения требований Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Однако некоторые подразделения регистрирующего органа занимают иную позицию. Например, в октябре текущего года Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию подписанного банком (залогодержателем) и физическим лицом (залогодателем) договора об ипотеке земельного участка, в отношении которого оценщиком не проводилась оценка. По мнению регистрирующего органа, в соответствии с п. 3 ст. 9 и ст. 67 Закона об ипотеке, оценка земельного участка как предмета ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, результаты проведенной оценочной деятельности оформляются отчетом об оценке  и в силу п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке должны быть отражены в договоре об ипотеке. 

При этом, по мнению Управления Росреестра по Москве, для государственной регистрации договора об ипотеке земельного участка должны быть предоставлены подлинный экземпляр и надлежащим образом заверенная копия отчета об оценке  предмета ипотеки.

В целях анализа правомерности такого подхода следует обратиться к упомянутым выше нормам Закона об ипотеке.

Норма п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке предусматривает, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем». Таким образом, данная норма не предусматривает обязательность оценки земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об оценочной деятельности.

Однако в соответствии с абзацем первым п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке «оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона» (выделено автором – О.А.). Таким образом, в ст. 67 Закона об ипотеке должны быть предусмотрены требования, которые закон предъявляет к оценке земельного участка при его ипотеке.

Обратившись к указанной норме в ее действующей редакции, мы такого рода «требования» не обнаружим. Содержание п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке приведено нами выше и явно не может расцениваться в качестве специальной нормы, отличной от общей нормы п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке.  И в том, и в другом случае закон предусматривает, что оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Очевидно, что Управление Росреестра по Москве в качестве такого законодательного требования рассматривает норму п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, согласно которой «оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации».

По нашему мнению, норма п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке не содержит «требование». Для этого указанная норма должна была бы выглядеть, например, следующим образом: «при ипотеке земельного участка является обязательным проведение оценки в порядке, предусмотренном законодательством  об оценочной деятельности». Ключевым в данном случае выступало бы словосочетание «является обязательным проведение оценки». В норме п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке такое либо подобное словосочетание отсутствует, таким образом, сам Закон об ипотеке не устанавливает случаи обязательной оценки предмета ипотеки, хотя это и возможно было бы сделать в силу нормы ст. 1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Норма п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке является характерным примером бланкетной нормы, что влечёт за собой необходимость установления диспозиции такой нормы в том нормативном акте, к которому он отсылает, то есть, в Законе об оценочной деятельности.   

Законодательство об оценочной деятельности не предусматривает необходимость обязательной оценки всех объектов гражданского оборота. Согласно абзацу третьему ст. 8 Закона об оценочной деятельности оценка обязательна «при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога». Таким образом, оценка земельного участка при его ипотеке обязательна только в случае, если данный участок находится в государственной или муниципальной собственности и может быть передан в ипотеку в соответствии с нормой п. 1 ст. 62.1. Закона об ипотеке, но не в иных случаях[2].

Тем не менее, необходимо проанализировать, почему в норме абзаца первого п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке имеется ссылка на некие содержащиеся в ст. 67 того же закона требования к ипотеке земельных участков в то время, как такие требования там отсутствуют. Ответ на этот вопрос кроется в содержании различных по времени редакций нормы ст. 67 Закона об ипотеке. Норма абзаца первого п. 3 ст. 9 статьи 9 Закона об ипотеке не претерпела изменений с момента принятия данного закона в 1998 году, а ст. 67 Закона об ипотеке на момент принятия закона выглядела иначе. В частности, она не была разделена на пункты и имела следующее содержание:

«Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству».

Очевидно, что словосочетания «не может быть», «должна быть» указывали на те самые требования, о которых шла речь в абзаце первом п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке. Именно поэтому в норме абзаца первого п. 3 ст. 9 имеется ссылка не на определенный пункт ст. 67 Закона об ипотеке (ведь сейчас у любого лица не может вызывать сомнение, что п. 2 ст. 67 не содержит никакого требования), а на статью в целом, так как в 1998 г. норма ст. 67 состояла только из требований к ипотеке земельного участка.

Федеральным законом от 05.02.2004 № 1-ФЗ было исключено требование, содержавшееся в первом абзаце ст. 67 Закона об ипотеке, а Федеральным законом от 13.05.2008 № 66-ФЗ - и второе, оставшееся требование. После этого никаких требований к ипотеке земельного участка норма ст. 67 уже не содержала и не содержит.

Однако при внесении указанных изменений был допущен явный просчет в законодательной технике: из нормы абзаца первого п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке не была исключена ссылка на уже не существующие требования. В результате правоприменители (в частности, Управление Росреестра по Москве) и некоторые учёные по-прежнему пытаются найти эти требования в норме ст. 67 Закона об ипотеке, полагая, что раз законодатель на них ссылается, следовательно, они имеют место[3]. При этом игнорируются произошедшие во времени изменения нормы.

В связи с изложенным, нам представляются необходимыми изменения норм абзаца первого п. 3 ст. 9 и/или ст. 67 Закона об ипотеке, которые позволили бы исключить толкование данных норм в качестве обязывающих производить оценку земельного участка при его ипотеке во всех случаях, а не только в случаях, императивно  предусмотренных законодательством об оценочной  деятельности.